猜不透的楼 市 看得懂的“需求”

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2019开年的一场楼市小阳春,似乎缓解了整整一年的周期性寒潮的压抑。但阳春的温度刚刚显现,政策的高压又再次来临。 4月19日,中央政治局工作会议再提“房住不炒”,同一天住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。不仅如此,4月17日,银保

  2019开年的一场楼市小阳春,似乎缓解了整整一年的周期性寒潮的压抑。但阳春的温度刚刚显现,政策的高压又再次来临。

  4月19日,中央政治局工作会议再提“房住不炒”,同一天住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。不仅如此,4月17日,银保监会在官网发文指出,继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。对于政策收紧信号的出现,不论是地产的从业人员,还是处在犹豫期的购房者,一时间都高呼“中国楼市,我真的猜不透你哦”。

  不过,面对猜不透的楼市,对于北京而言却有两种显而易见的新“需求”,值得所有购房者以及从业人员关注,因为他们将对未来影响深远。

  北京新定位的“产业换挡需求”

  短期看土地、中期金融、长期看人口是中国楼市的金科玉律。在这三点中,起到根本性支撑作用的是人口,而人口正向增长的决定因素则在于产业。

  2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》公开发布,明确提出北京的一切工作必须坚持全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的城市战略定位。其中科技创新中心的定位,使得北京产业升级换挡的需求愈加明显。

  根据新城市规划,北京未来将构建起“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。而北京市未来重点发展的三个新城之一的亦庄,则主要承担高新技术产业发展中心的城市职能。

  北京新城市定位下的产业换挡需求,促使亦庄踏上高速发展的快车道。目前,亦庄已入驻的世界500强企业就有90多家!而到2035年,亦庄将建设成为世界一流的产业综合新城,常住人口达到87万人,就业人口达到65万人,以主导产业为重点,夯实高精尖产业发展主阵地的优势。

  产业带来的人口虹吸效应,一方面与该区域楼市形成良性循环,一方面也将使得区域整体的人员结构不断的升级,这些新兴产业中的高净值人群,也势必带来了巨大的改善型置业需求。

  高库存背景下缺失的“品质性需求”

  梳理完亦庄的产业与人口要素后,再把目光锁定在北京楼市的供应之上。 

  一线城市土地稀缺是不争的事实,北京更不例外! 2017以来,北京接连出让了95宗限竞房地块,这些地块将带来超过8万套的限竞房住宅的开发规模。据不完全统计,2019年入市的限竞房项目将达6万套。以2018年24000套左右的年成交额看,这6-8万套的限竞房项目,整体去化周期将在三年以上。而限竞房大多受70/90政策的影响,撞衫现象严重。

  与高库存相对应的是,已全面告别房产短缺的楼市新时代。从1998年的房地产改革以来,城镇人均房屋面由18平方米增长到36平方米,户均房产拥有量已超过1套。跨越数量上的需求,房地产也正式由数量驱动向品质驱动转变。“品质”也成为楼市下半场,购房者最为刚性的“需求”。

  贴合新需求持续做增配的林肯时代

  迎合产业换挡“需求”以品质“需求”的到来。曾在亦庄创作出“林肯公园神话”的和裕地产,再次为该区域带来,不断增配的全新项目——林肯时代。

  林肯时代坐落在亦庄经济、交通、人流、商业的向心处,项目距离两大主干道荣华路与荣京西街黄金十字路口西仅370米。项目1公里直达五环,距四环十八里店南桥 3.5 公里,距离国贸距离15公里,其中项目距亦庄线荣京东街站仅600米,快速切换5、10号线。同时,亦庄文化园、南海子公园、博大公园等八大公园环饲,还有一站式国际教育、顶级医疗系统、高尔夫等高端休闲场所。

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  拥有皆佳地段优势的林肯时代,其建筑设计也独具匠心。项目整体运用简约之笔勾勒美学艺术,基于现代美学理念,并以古典建筑柱廊符号的思维来平衡传统与现代的辩证关系,外立面选材考究,采用花岗岩石材与双层LOW-E中空玻璃幕墙组合的尊配,集美学性与功能性于一体。

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  在空间打造上,林肯时代打造主力面积为103-223㎡,极致面宽、多功能布局,3.2米挑高,270°环幕采光,专为层峰人士定制高端美学生活空间。同时,林肯时代的产品细节处理更让人叹为观止。以嵌入式T脚线、报警器为例,需熟练工人多耗费约2倍的时间才可完成。再如天花板的凹槽、入户门抬高2CM的过门石等等,每一个细微处的设计都彰显和裕地产极致的产品主义。

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  不仅如此,林肯时代还在社区园林等维度上持续做增配。首先,林肯时代的园林是由美国知名景观设计公司LII担纲设计。在社区内特别打造了15大主题园林景观,8大娱乐休闲功能区,将自然与生活巧妙融合。其次,在社区配套方面项目还打造了4000㎡林肯会会所,会所涵盖运动、健身、养生、娱乐等七大主题。特别是设置私人SPA区、瑜伽区、国家标准游泳馆、健身操场所等稀缺功能区,提供更全面的服务。

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  可以说,基于两种全新需求的林肯时代,前瞻性的满足着亦庄高净值人群的高品质需求。其极致的产品主义,也势必成为超然于市场周期波动的收藏品。而对于购房者而言,与其纠结于房价涨跌的心魔,不如把目光聚焦到实实在在的产品上,毕竟“房住不炒”的本意,就是让房子真正回归其本来的使用属性之上。

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